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從房地產下一步發展情況來看,一方面,要進一步加強和完善宏觀調控,同時供給側要進一步發力,包括加快推進房地產稅這種相關的政策舉措的推進,加快推進租售同權等一些政策的落實,更好地促進房地產市場平穩健康發展,促進長效機制的建設,更好地實現“房子是用來住的,而不是用來炒的”這個定位。

這種表態,雖然更多還只是原則性的,但在統計部門的新聞發布會上,提及房地產稅,也足以說明房地產稅已是大勢所趨,唯一不確定的只是落地時間。

事實上,從去年以來,關于房地產稅的表態就日益密集,透露的細節越來越多,涉及的層級越來越高,同時也不乏具體配套政策的落地。

具體來看,房地產稅落地,已有三重非常明顯的信號。

01

權威部門:房地產稅正在立法中

先是去年12月,原財政部長在《人民日報》撰文,明確房地產稅的征收原則:

按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

隨后,在兩會的政府工作報告中,明確提出要“健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法。改革個人所得稅。”

緊接著,今年3月份召開的全國兩會上,財政部有關負責人在答記者問時表示:

會按照中國國情合理設立房地產稅制度。全國人大、財政部和相關部門正起草完善房地產稅法律草案,總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。

4月27日,全國人大常委會公布2018年立法工作計劃,房地產稅法被列為預備審議項目,視情在2018年或者以后年度安排審議。

這些表態,有些是原則性的,有些則突出不少具體細節。究其根本,主要有三點:

一是明確征收原則:立法先行,充分授權,分布推進。這12個字可謂高度概括,堪為指導方針。

所謂立法先行,指的是“稅收法定”,房地產稅落地,不會半夜雞叫,而要經過人大立法。

而充分授權,則是考慮到區情的不同,賦予地方以自主權;

至于分步推進,也是根據不同區域差異而做出的務實選擇,房地產稅很難全國一盤棋。不同區域區情不同,房地產市場的健康程度也不同,地方對于稅收的承受能力也有差別,房地產稅只能分地區逐步推進。

二是房地產稅會充分考慮中國國情。

我們的國情是什么?地區發展不平衡,樓市區域分化,家庭購房負擔突出,加上房地產相關稅收繁多,這就意味著房地產稅不會一刀切,肯定會照顧剛需,照顧經濟相對弱勢的城市,同時還要整合相關稅收。

02

住房統一聯網:技術上不再有障礙

房地產稅牽一發而動全身,要想落地,必須滿足一系列的技術條件。如今,這些技術障礙都已不復存在。

3月份,今年通過的根本大法,明確賦予所有“設區的市”以地方立法權。

這為房地產稅分城市分區域征收提供了可能。畢竟,地方發展不同,樓市泡沫程度不同,居民承受程度不同,房地產稅只可能“因城施策”。

6月15日,全國省級國稅地稅合并掛牌完成,這標志著國地稅合并邁出關鍵實質性步伐。

國地稅合并的最大意義,還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗余,而是統一稅收監管,為個稅、房地產稅的征收鋪路。

6月16日,自然資源部發布消息:

全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網,我國不動產登記體系進入到全面運行階段。

不動產統一登記,意味著所有產權類型的不動產都將統一管理;而全國住房信息聯網,則讓樓市數據一目了然,每個家庭在全國有多少套住房,有多少用于自住需求,有多少屬于投資和投機,都將一清二楚,這為房地產稅的開征提供基本的技術儲備。

地方立法權、全國住房信息聯網加上國地稅合并,這意味著征收房地產稅在技術上也不再存在什么障礙。

03

現實需要:土地財政難以為繼

房地產稅的出臺,有著極其強烈的現實邏輯。

一方面,房地產稅之所以被提上日程,其目的并非遏制房價,而是理順財稅關系,從而最終取代土地財政。

由于賣地收入全部歸由地方政府所有,因此在土地財政依賴之下,地方政府與房地產商之間有著共同的追求,一個渴求地價上升,一個希望房價暴漲。這種利益的同謀性,容易導致地方政府行為的異化。

數據顯示,今年上半年,國有土地使用權出讓收入達26941億元,同比增長43%。而2017年上半年,國有土地使用權出讓收入18836億元,同比增長34%。

雖然賣地收入仍在不斷上漲,但在一二線城市,土地資源開發力度過大,新增住房資源嚴重不足,不少地方已經進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小,房地產稅的重要性越來越突出。

另一方面,今年以來,經濟形勢內憂外患。隨著去庫存的推進,居民債務杠桿越來越高,消費受到嚴重擠壓。

房地產泡沫已經嚴重影響到實體經濟。作為抑制投機的利器,房地產稅有了現實落地的需要。

04

變數:房價如果大跌會怎樣?

雖說房地產稅已是大勢所趨,但仍然存在諸多變數。

一是房價大跌。

開征房地產稅,必須要有相對穩定的樓市環境。房價如果大跌,加杠桿的居民很容易成為負資產者,不僅本金全部跌完,還得背負長達20-30年的債務。這種情形下,房地產稅恐怕很難順利推進。

二是經濟下行壓力。

雖說房地產泡沫和高杠桿有害于經濟體的健康,但如果經濟下行壓力繼續加大,依靠放水和房地產刺激,仍未成為順理成章的選擇。如果真要再度刺激樓市,房地產稅自然要無限期延后。

不過,就目前而言,放水的效應越來越弱,房地產的刺激空間也越來越小,而金融風險越來越大。即使想要將樓市作為應對經濟下行的利器,其效用也不如2015年,更不如2009年。

同時,部分城市房價仍在上行,而部分一二線城市房價已經進入高位盤整階段。各地通過限價、漲停板、限售等手段試圖冰封樓市,關門打狗,反而為房地產稅落地提供條件。

從根本上講,房價長期受人口和經濟面的影響,短期受金融政策和土地供給的影響,房地產稅在其中的作用相對有限。但如果能對剛需減稅而對投機加稅,房地產稅對于市場仍會帶來實質性的影響。

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